首页 > 房产资讯 >新闻内容

住建部近日对外公布《住房租赁条例(征求意见稿)》

2020年11月06日 18:06

 住建部近日对外公布《住房租赁条例(征求意见稿)》,并向全社会征求意见。征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面,对租赁市场的秩序进行规范,着重维护住房租赁当事人合法权益,构建稳定的住房租赁关系。

   值得注意的是,此次《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件,旨在有效规范市场秩序,推动租赁市场监管制度化,对行业发展意义重大。

   “租金贷”纳入监管

   “租金贷”“高买低卖”和“长收短付”是租赁市场所面对的三个最大问题。

   “暴雷”的长租公寓无一例外地采取了“高买低卖”“长收短付”的做法,明显有违商业逻辑。例如,租赁企业以每月4000元的价格从房东手中收房,但只以每月3000元的价格出租给房客,一次性向房客收取半年或一年的租金,而给房东的租金则是每一到三个月一付。

   此类模式下,长租公寓的所谓现金流完全是时间差造成的。长租公寓想以低价吸引更多的租客入局,企业规模可以从单一城市扩展至多城市。他们打的算盘是:当有源源不断的租客前来租房时,“高买低卖”产生的价格差总有新的房客租金来填补。

   然而,市场上并没有源源不断的租客产生新的需求,来填补漏洞,或者新租客入局的速度远远追不上价格差所挖的“坑”,这场游戏就玩不下去了。

   业内人士分析指出,凡是快速扩张阶段的租赁企业都青睐轻资产模式,该模式背后就是管理上的松散,业务员在低价之上给租客继续打折的空间也更大。轻资产的特点是对收来的新房简单改造或者根本就不改造,如果重度装修和深度改造,就不是轻资产。分散式长租公寓大多数可以轻资产方式运营,而集中式公寓几乎都是重资产模式。因此,各地“暴雷”的几乎都是分散式运营的公寓,也就不难理解了。

   对此,征求意见稿均提供了“解药”。

  

   针对“租金贷”问题,第二十三条规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

   这意味着,租赁企业要求租客必须在指定网贷平台用租金贷形式支付租金的强行绑定行为,本次法规生效后便不再允许。

   针对“高买低卖”和“长收短付”两个问题,征求意见稿第三十八条规定:

   住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金(注:高买低卖)、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期(注:长收短付)等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

   “ 这一条规定意味着今后租赁企业在找监管部门备案时,监管部门会检查企业的现金流,若存在两种做法,一定会在现金流上有所体现,企业就会被列入经营异常名录中。”诸葛找房分析师王小嫱说。

   《住房租赁条例(征求意见稿)》,其目的在于构建稳定的住房租赁法律关系,维护正常健康有序的房屋租赁市场秩序。特别是针对长效租赁经营模式,征求意见稿提出了多方面规范措施。

   随着我国住房租赁市场快速发展,房主、房屋中介、租户等房屋租赁各方呈现的种类和数量急速扩大,房屋租赁、房屋经纪等法律关系日趋复杂。过去只针对房东和租户的法律规定,已难以覆盖对整个市场的指导和监管。近期频频被媒体曝光的长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题,严重影响了房屋租赁市场的正常发展和秩序。

   具体来看,征求意见稿提出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

   对“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式,征求意见稿还提出,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。

   业内人士对此评价称,征求意见稿中对于广泛关注的租金贷问题,明确提出了“三个不得”要求,针对租赁机构在非理性扩张过程中所存在的“高进低出”问题,给予了严厉约束。从效果上看,通过强化监管的方式,有助于提前抑制风险发生的可能。

   上海易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,上述政策的出台,进一步细化了房屋租赁市场的相关政策,特别是针对目前波动较大的长租公寓市场,征求意见稿提出的上述政策如果能真正落实,将会对长租公寓市场等房屋租赁行业发挥有效规范引导作用,同时有利于降低长租公寓经营方式的风险。

   王小嫱则对媒体表示,这个说法比较宏观,“暴雷”之后房客的去留问题只能根据双方合同中规定的情形来办。房客如果进入此类高风险的商业模式,就要提前对“暴雷”后的遭遇有所准备。

  

   划出从业人员“红线”

   欺诈客户、恶性竞争、“涉黑”、租赁纠纷投诉无门……租赁市场的种种混乱,让房屋中介人员和房地产经纪业似乎成了“既让人离不开却又备受诟病”的行业,房屋经纪业服务质量和规范性亟待提高。

   此次征求意见稿提出,要建立住房租赁机构登记制度,提高准入门槛。加强对于行业准入企业的监管,建立租赁机构登记制度,要求企业进行备案,制定奖惩措施,明确了房屋经纪机构及从业人员行为的“红线”。

   中国房地产业协会常务理事兼法律事务专业委员会执行主任朱树英分析称,我国房地产租赁市场的中介行业发展很不平衡,中介行业多以小企业为主,大公司数量较少,而且房屋租赁中介市场成本、竞争技术门槛较低,导致出现低价竞争的不良状态,最终都由消费者买单。

   “此前市场中介行业的准入门槛太低,随着我国简政放权政策推行,很多小中介公司先去注册营业执照,只需在住建部门备案即可。准入门槛低,很容易让某些小中介公司处在政府职能部门的监管之外。”朱树英说。

   朱树英建议,应该完善房屋租赁市场机制,增加供应,壮大市场主体做大规模,稳定租赁关系,加强权益保障,提高服务质量。同时,加强中介服务人员的培训,提升素质,推行从业人员登记备案制度和职业培训制度,鼓励房地产经纪从业人员参加全国评价类考级考试,施行服务等级分类。

   此次征求意见稿也加大了对房屋经纪行业的监管力度。征求意见稿规定,提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者,应当依法履行联网备案责任,并对信息发布者的真实身份信息负责,不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。网络交易平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假材料、虚假信息等违法情形的,应当采取删除、屏蔽相关信息等必要措施,保存相关记录,并向有关部门报告;未采取必要措施造成他人损失的,依法与信息发布者承担连带责任。

   此外,对于虚假房源信息是房屋租赁市场乱象中饱受诟病的一类问题。一套房屋照片成为多套房源共用“实景”、相同房源价格相差数十万元……房产中介通过发布虚假房源、伪造房屋交易价格等方式,诱导购房者、租房者上钩的情况频频发生。

  

   针对房屋租赁企业发布虚假房源、隐瞒影响住房租赁的重要信息,泄露或不当使用客户信息等内容,征求意见稿都进行了详细的说明及相关处罚措施。

   比如,对发布虚假房源信息的行为,征求意见稿规定,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,责令停业1个月以上6个月以下;可以处2万元以上10万元以下的罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任。

   总体来看,《住房租赁条例(征求意见稿)》直面当前市场热点难点问题。如针对租金贷“暴雷”的严重后果,规定“住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导使用租金贷”;针对当事人对租赁合同的不尊重,规定“出租人不得擅自进入租赁住房,不得单方面提高租金、撕毁合同等内容,从公平的角度保障了承租人权益”;如针对房地产经纪机构赚取租金差价,规定“不得二次收取佣金”;要求房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价,在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用;针对热点城市房租过快上涨,鼓励“签订长期住房租赁合同。合同履行达到一定年限的,还可按照地方政府的规定享受相应的政策支持”。

   对于很多城市里的“漂一族”来说,日前向社会公众征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》是场及时雨,将会减少他们居住方面的诸多顾虑,为我国住房租赁市场的规范稳健发展保驾护航。

   此次意见稿对住房租赁市场的规范措施设计更为全面和细致,有利于指导各地落实更加本地化的住房租赁政策。

   在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,《住房租赁条例(征求意见稿)》对于构建租购并举的房地产长效机制具有重大意义,有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。

  中原地产首席分析师张大伟说,只有租赁市场稳定了,买卖市场才能稳定,尽管租赁市场存在部分乱象,但随着政策的重视,租赁市场稳定和回归理性可以预期。

相关推荐

再怎么努力也跟不上房租上涨的速度,你该何去何从?

一.工资静止在3500璐璐是一个平面设计师,一毕业就进入了一家设计公司工作,人事告诉她:你没有工作经验,工资只能给你3500一个月。3500扣除掉五险一金以及房租,在深圳基本就是月光。毕竟是应届毕业生没有底气,璐璐就抱着后期或许能涨工资的想法,在这个岗位上干了一年多,案子多的时候能多点补贴工资也会高点,但大多时候工资都静止在3500。让璐璐决定一定要辞职,是因为有一段时间较为空闲时,人事提出意见:要砍掉所有设计师底薪的1/3,等案子多了再补回来。现实就是现实,璐璐意识到当饭都吃不起,房子也住不起的时候,真的没有必要苦苦坚持下去。二.和对象共进退很多人离开某份工作的理由很简单,就是出于家庭和感情因素的考量,小李就是其中之一。小李决定年底要离开深圳,因为她的男朋友想要回老家发展,而且自己本来就不是深圳人。是继续留在深圳为了所谓的梦想每天挤地铁、跟房东周旋,还是跟男朋友回老家过着舒适且平淡的生活,她考虑了很久,但最终还是决定要和男朋友一起离开。小李也犹豫过,但是她觉得,人只能选择当下不会后悔的决定,不管将来如何,起码此刻觉得值了。三.加班加到崩溃刚毕业没多久的盈盈,换了这份工作后简直要被虐哭了,说着不提倡加班的上司确实下班挺早的,但是她却感觉自己永远有干不完的活,周末还常常有临时安排的工作,连着加班了几个礼拜以后,天天都觉得好煎熬。朋友偶尔约个饭,她拼命完成的当天工作,想要早点下班,但临近下班时还是会有新的工作安排,无奈的盈盈只能一次次回绝朋友们的约会,日子久了,朋友们聚会也自动忽略了盈盈。有时候她会问自己:是不是我太娇气了?只有我觉得这种日子太难熬吗?又一次周末加班加到心态崩了,她狠狠哭了一场,开始怀疑自己坚持的理由。过完年,应该就不会再继续做下去了。四.努力得不到回报大兵在一家公司担任销售职位,工作一直勤勤恳恳,公司今年好几个大案子都是他们部门拿下的,本想着到年底应该公司会表扬他们部门并且有相应的奖励,但是出于某些内部竞争和其他的缘故,人事却通知大兵他们经理,这年的年终奖没有他们部门的份。年终奖对于大兵有着十分重要的意义,年初时大兵就发誓今年好好努力,年底拿了年终奖就换一个好点、近点的房子,但最后这个愿望还是落空了。辛苦了一年,却连年终奖都没拿到,沮丧的大兵还是选择了放弃。年底到了,有人说,拿了年终奖就该走了,也有人说,再看看吧,也许明年就好了。再怎么努力也跟不上房租上涨的速度,再怎么奋斗也逃离不了起早贪黑挤公交的命运,是很多在城市漂泊异乡人的感慨。如果说决定离开深圳的租客们有太多遗憾,那么其中一定包含租客网给予他们的温暖。租客网从“单边收费”,以不收取中介费等一系列费用减轻租客经济负担,到推出“租客惠”优惠买单,让租客享受到档次更高、更优惠的生活,以及“全民合伙人”为所有租客提供一个新的创业赚钱机会。租客网一直努力在降低租客经济负担的同时,让租客的精神也得以享受,以租客的需求作为平台发展的核心。不管你是继续坚守原地,还是有新的规划,相信,租客网都会一如既往为我们提供如家一般的温暖!

2020年05月13日 10:59

J.D. Power研究:将品牌影响力转化为消费者购买动力,车企要这么做

导言:J.D.Power2020中国新车购买意向研究(NVIS)通过对未来一年内计划购车的消费者进行研究发现,意向购车者品牌意识增强,决策速度加快,抓住消费者有限的入店体验机会成为车企和经销商成功实现销售转化的关键。  J.D.Power经过多年研究总结出影响销量的七大因素:品牌、产品设计、产品质量、客户体验、价格、经销商网络及宏观市场环境。这七大因素中,品牌影响力对销量的作用不容小觑。我们将J.D.Power2020中国新车购买意向研究(NVIS)覆盖的品牌的表现和品牌实际销量进行对比发现,2019年整体销售份额相比上一年提高的28个品牌,其品牌影响力得分比销售份额降低的37个品牌高出24分。此外,研究也发现,入店之前客户流失率更低的品牌,其品牌影响力得分也越高。由此可见,无论是对实际的销售份额还是对有效的销售线索,品牌影响力都会产生重要的影响。  汽车品牌各花入各眼,新势力仍待时间考验  J.D.Power品牌影响力(BIS)由品牌认知度和品牌喜好度两部分综合计算组成,其中,品牌认知度包含用户对品牌的认知和熟悉程度,品牌喜好度则由分数体现,依据17个品牌要素打分计算得出。    豪华车和主流车品牌影响力前五品牌,数据来源:J.D.Power2020新车购买意向研究  研究发现,主流合资品牌中,大众、丰田和本田品牌影响力更高;豪华车中,宝马和奔驰得分较高;以吉利、奇瑞、长安和广汽传祺为代表的自主品牌经过多年发展,品牌影响力也取得了较大提升。  在高喜好度、低认知度的品牌中,各类品牌均有出现,包括以保时捷和英菲尼迪为代表的豪华车,以Jeep为代表的合资品牌以及自主品牌领克,这些品牌虽然在各自的细分市场赢得了顾客喜爱,但由于比较小众,因而总体认知度比一些大众类品牌要低。对这类品牌而言,在让用户保持高喜好度的同时,应当采用合适的市场推广方式去提高用户对其认知度。  得分偏低的品牌以自主品牌居多,其中包括以北汽新能源、广汽新能源和奇瑞新能源为代表的新能源汽车品牌,以蔚来、威马、小鹏为代表的新势力品牌,以及以捷途为代表的新兴品牌居多,这些品牌必须在产品和营销方面做出更多努力,优先提升品牌喜好度,之后再逐步扩大认知度。  整体来看,品牌认知度除与宣传力度相关,还与时间的积累和汽车保有量有关;在品牌喜好度方面,综合J.D.Power的其他研究,若总体得分较低,则说明产品劣势反映在口碑上,厂家需要更多地考虑产品的改进;另一种则是品牌喜好综合得分较高,但在品牌影响力的得分较低,在此情况下,厂家应当加强品牌营销。  意向购车者购车决策前移,品牌意识增强  研究发现,中国意向购车者的购车决策逐步前移,决策过程加快。2020年,意向购车者去过1.65个品牌的经销店,比2019年的1.79个减少8%。此外,意向购车者平均光顾的经销店数量从2019年的3.5家下降至2020年的2.9家,降幅达17%。  此外,面对市场上数量庞大的可选车型,消费者正由直接聚焦车型逐渐转向先聚焦品牌而后再确定车型。研究显示,在选购初期就已锁定意向购买品牌的消费者逐年上升,从2016年的10%上升到2019年的18%。消费者的品牌意识正得到前所未有的增强,品牌影响力在购车过程中发挥着越来越重要的作用。    购车者选车过程向品牌聚焦,品牌与消费者的早期互动更加重要,数据来源:J.D.Power2020新车购买意向研究、2019中国汽车销售满意度研究  消费者选购阶段进店次数的减少以及先明确品牌再确定车型的顺序,凸显出品牌影响力对购车决策的影响力。汽车品牌应力争在消费者选车的早期阶段就占据消费者的大脑份额。除了通过传统的经销店和消费者远程沟通外,很多品牌和经销商也积极尝试通过VR看车、直播卖车等数字化营销方式与消费者交流。当品牌需要隔着屏幕与消费者交流时,需要以专业、生动的方式展示产品卖点,而不是一味依靠主播的渲染力和低价的带货策略。此外,如何通过直播打造品牌形象和传递品牌文化,潜移默化影响消费者,也是厂商和经销商需要注重的地方。  虽然线上营销已成为趋势,但最终成交仍然依赖线下完成。抓住消费者有限的入店体验机会成为经销商成功转化商业机会的关键。当消费者的选车过程前移,消费者入店后会更加快速做出购买决策,这就对销售能力提出了更高要求。销售人员可尝试将试驾服务提前,以试驾邀约开启销售沟通,以更加人性化的应答和更快的响应速度有效提升客户体验。这样做不仅能有效减少客户流失,也是把握客户需求的良好时机。  区分三类消费者配置需求,实施差异化配置导入  随着消费者对汽车功能性需求的不断攀升,汽车配置对消费者购买选择的影响力也在逐年递增。研究数据显示,目前超半数(51%)的消费者表示汽车配置是其购车原因之一,该数据较2016年(17%)飙升三倍,甚至有9%的消费者表示汽车配置是其购车的首要原因。  从消费者对配置的需求看,安全系统配置的需求明显上升,360度全景影像、胎压监测、夜视系统和主动刹车的确定装配率均较上年提升10%及以上。J.D.Power根据配置必要性将配置定义为高需求配置、营销配置和体验配置三类。这一发现对主机厂和经销商来说都具有启示意义,主机厂和经销商可根据配置属性实施有针对性地配置导入和差异化的营销策略。    依据消费者配置需求必要性将配置划分为三类,数据来源:J.D.Power2020中国新车购买意向研究(NVIS)  高需求配置:应成为主流车型/车系的标配,以导航和全息影像为代表。  营销配置:可搭载于中高端车型/车系上,或作为销售过程中的差异化营销配置,以盲区监测/车道保持、全速自适应巡航为代表。  体验配置:可搭载于高端车型/车系上,为有需求的人群提供更豪华的服务。  对汽车品牌和经销商而言,摸清消费者的购买意向和潜在需求是开展各项销售活动的前提条件,对后续商业决策的制定有着重要指导作用。市场越是混乱,越是要求品牌和经销商保持沉着冷静的心态,读懂消费者,通过线上线下相结合的营销方式切中消费者核心需求,促成销售线索的转化和最终成交。  关于J.D.Power2020中国新车购买意向研究  该研究通过对未来12个月计划购买新车的消费者进行购前研究,重点考察意向购车者对品牌的认知和评价,潜客的购买行为,包括购买动机、意图,购车的考虑因素、使用的信息渠道等,以及潜客具体考虑的品牌和车型、对于车辆配置的偏好以及对新技术的感兴趣程度等。研究以品牌影响力(BIS)得分来衡量用户对品牌的认知和喜好度,得分越高,品牌影响力越大。2020年中国新车购买意向研究(NVIS)基于11,881位意向购车者的反馈,一共涵盖66个品牌。此次研究的数据收集工作于2019年12月至2020年1月通过在线调查方式进行。

2020年04月29日 11:18

租客网:为房屋租赁市场注入新的生机

创立自己的公司、做自己想做的事业,是很多人的梦想。当有了创业的方向和启动的资金后,就要开始全力以赴打拼梦想了,确实是一件令人激动人心的事情。要梦想更快更好的起飞,就要给梦想一个合适的起点——办公室,办公室作为承载企业梦想的地方,被赋予了很重要的意义。好的办公地点甚至能让企业的发展事半功倍,所以找办公室要投入很多精力,尤其是初创企业,需要更多考虑以下几个因素,才能更快速的找到合适的办公场所。选择地址选择办公室,首先要考虑的就是地点了。搞清楚自己打算开展的业务是否适合在该地开展。比如说,如果你公司的性质是电商,那你就要多考虑在物流园附近选址了,方便快递的寄送,为工作带来了便利。如果您是要做金融类的,那最好是选址在市中心等繁华地段了,因为市中心人流量大,居民、企业都比较多,涵盖的潜在客户也更多。还要考虑交通是否便利,周边配套设施是否齐全,站在员工的角度思考,周边环境、交通状况,也是选择工作时,考量的重要因素之一,为了长远发展,最好是选择一个较为便利的地点。办公室的面积以及户型每个行业都有每个行业的特点,公司的规模大小,公司的业务的范围,都影响着,公司对办公室实际大小,户型的选择。首先要考虑考虑清楚自己要用到多大面积的办公场地以及户型。如果准备开一个小型公司,潜在客户也不需要来访公司,那就找一个小办公室。如果公司业务的范围较广,需要大量的工作人员,那就需要足够大的面积,能容纳您的员工办公,顾客,开会,会客厅,等功能。找办公室还要考虑,采光,通风,朝向,整个大楼的通风,暖气,电梯设置是否合理等等,以及物业,水电费等一系列的收费情况。房屋的装修如果选择的不是新写字楼,一般都会有前住户遗留的装修,如果不考虑自己的独特装修,简单修改就可以了,这样直接入驻,就能开展工作了。但是电线、网线,等线路问题一定要检查好,以免带来不必要的麻烦。找一个合适的办公地点并不简单,要关注到方方面面的问题,而且租赁办公室不像住房那样,感觉舒适,方便就好,办公室的选址,对公司的发展有着举足轻重的作用。如今办公室租赁也被融入了互联网思维,而互联网租客唯一正宗官方平台的租客网,更是采取线上平台与线下专业指导服务结合的创新模式,致力于为更多人找到更合适的办公场所,助力梦想的起航!租客网为用户提供高效专业的服务,在租户与业主中间起到保姆管家的作用,一方面为公寓主、房东、中介、房产开发商导流,轻松房屋托管,租金如期到账;另一方面做到为广大租客提供高品质、全方位的房屋租赁服务,得到了众多用户的爱戴!来租客网租办公室,既能省心,得到专业的指导,用心的服务,又能租到满意合适的办公场所,为梦想找一个合适的起点!

2020年04月28日 15:49